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잔금납부 절차 및 세금 및 기타 사항

1. 매각확정 후 집으로 대금지급기한 통지서가 등기로 발송됩니다.

2 잔금을 납부하는 절차는 잔금을 준비하여 먼저 낙찰 받은 지역의 해당 법원 경매계에 가서 법원 보관금 납부명령서를 발급받은 후 법원 내 은행에 납부합니다.(법원 내 출장소)(경매 낙찰 대금 납부 후 60일 이내에 소유권이전촉탁신청서를 제출해야 합니다.)

3 납부영수증을 다시 경매계로 가서 제출하면 낙찰대금완납증명서 2통을 발급해 줍니다.(인지대를 납부하고, 법원 내 은행에서 구입 가능합니다. 낙찰대금완납증명서는 취득세와 등록세 자진납부신고용입니다.)

4. 세금납부 방법

낙찰대금완납증명서를 가지고 시청(구청) 세무과 또는 시청민원실로 가서 등록세, 취득세, 말소등록세 지로영수증을 발급 받아서 은행에 납부합니다.(청사 내 은행이용) 취득세는 잔금납부일로부터 30일내에 납부, 등록세는 60일내에 납부하여야 하며 등록세 납부 즉시 국민은행에 가서 국민주택채권도 같이 매입과 동시에 할인(매도)를 합니다.

(채권은 국민은행 및 농협에서 취급하며 할인율은 약 11%전후입니다)

 등기부에 등기를 하는 방법(소유권이전등기 촉탁신청서)

1. 소유권이전등기촉탁신청서를 작성하며 신청서에 명시된 첨부서류들을 준비하여 법원 경매계에 제출함.

(신청서 양식은 대법원 법원경매정보(www.courtauction.go.kr)에서 알기쉬운경매-경매서식-서식25, ‘부동산소유권이전등기 촉탁신청서’를 다운받아 내용을 기재한다.)

2. 소유권이전등기 촉탁신청서 양식 하단에 열거된 ‘첨부서류’와 소유권이전등기촉탁신청서를 경매법원 해당 경매계에 제출하면 법원이 해당 등기소에 등기신청 및 말소(근저당 등)해줍니다.

(1) 첨부 서류

1)부동산 목록 4부

2)부동산등기부등본 1부(법원등기소 및 시청에서 발급)

3)토지(임야)대장 1부(시청발급)

4)건축물대장 1통(시청 발급)

5)주민등록등본 1부(동사무소)

6)등록세 영수증(소유권이전 등록세영수증, 말소등록세영수증)

7)대법원증지 : 소유권이전 14,000원(한 물건 당), 말소1건당3,000원

[(법원 내 은행에서 구입),(토지, 건물 각각 대법원증지가 필요함, 집합건물 제외)]

8)말소할 사항(말소할 각 등기를 특정할 수 있도록 접수일자와 접수번호 기제) 4부

9)신청서에 적힌 첨부서류 외에 ‘등록세 및 채권산출 내역서’를 기제 하여 같이 제출한다.

☞등록세(소유권이전등록, 말소등록세)를 A4용지에 붙여서 같이 제출한다.

3. 인터넷 등기 발급 :

(1) 통합전자민원창구 전자민원G4C (www.egov.go.kr) => 토지대장 및 건축물관리대장

(2) 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr) => 부동산등기부등본

채무자 또는 세입자 부동산 인도명령 신청

1. 낙찰 받은 물건의 경우 일반적으로 채무자 또는 세입자가 있는 경우도 있습니다. 이럴 경우 낙찰 받더라도 집을 비워주지 않은 경우가 있어 다음과 같이 합니다. 부동산 인도명령신청을 잔금 납부일에 같이 법원에서 신청하시면 됩니다.

부동산 인도명령신청 절차는 다음과 같습니다.

2. 부동산 인도명령서 서식에 작성 후 법원 내 은행에서 인지대와 송달료를 납부합니다.

3. 인도명령서 서식에 인지대를 붙이고 송달료 영수증과 부동산 표시 복사본 (5매정도 여유 있게 복사)을 첨부하여 인도명령 접수창구로 가서 제출합니다.

4. 법원에서는 채무자나 세입자가 있는 경우에는 1~3주내로 거주자를 출두시켜 심문 과정을 거치기도 합니다. 출석일 에는 낙찰자 및 거주자가 출석해야 하지만 거주자가 출석하지 않는 경우가 있으며 이때 법원에서는 인도명령여부 최종결정하여 낙찰자에게 경락부동산인도명령 결정문 발송해주고, 세입자에게는 인도명령서를 송달하게 됩니다.

*** 대법원 법원경매정보 (www.courtauction.go.kr)

*** 통합전자민원창구 전자민원G4C (www.egov.go.kr)

*** 대법원 인터넷등기소 (www.iros.go.kr)

1_부동산소유권이전등기 촉탁신청서 표지.hwp

2_부동산소유권이전등기촉탁신청서.hwp

3_부동산목록 4부.hwp

4_말소할사항 4부.hwp

5_등록세및채권산출내역서양식 4부.hwp

6_등록세_이전말소_영수증.hwp

7_부동산 인도명령신청.hwp

7_부동산인도명령_부동산의표시.hwp

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설춘환 교수의 경매 개인 레슨 국내도서 저자 : 설춘환 출판 : 이레미디어 2014.06.10 상세보기

법원경매 낙찰 후부터 잔금납부까지

1. 법원경매 낙찰된 날짜로부터 1주일 후(월요일 경매 시 다음 주 월요일) 매각허가여부가 결정됩니다.

2. 매각허가여부가 결정되면 그 후 1주일간 이해관계인들(채무자, 채권자등)의 항고가 없으면 매각허가가 확정됩니다.(확정일은 매각허가 후 일주일 - 법원에서 알려줌 )

3. 매각 확정된 날로부터 3주~1개월(법원에 따라 기간 변경) 이내에 잔금을 납부하여야하며 미납 시 재경매가 되기 전 3일전에 납부를 하면 재경매가 되지 않고 낙찰자가 소유자가 된다(단. 잔금대금+지연이자+광고료+송달료를 낙찰자가 부담) 잔금납부와 동시에 낙찰물건에 대한 소유권을 취득하게 된다.(법률적 소유) 낙찰자가 경매대금을 완납하지 못할 경우 차 순위 매수신고자가 잔금을 납부하면 낙찰 받을 수 있다

4. 예) 2월 1일 경매기일 낙찰됨, 2월 8일 매각허가, 2월 15일 매각확정, 2월 16일 이후

대금지급기한 통지서를 법원에서 등기로 낙찰자에게 발송함.

5. 낙찰대금 납부일 까지 말소기준권리가 간혹 변동이 생기는 경우가 발생 할 수 있습니다.(경매 시 최선순위 말소기준권리가 되었던 등기가 채무를 갚는 등의 이유로 말소기준권리가 변동이 생길 수 있으며 최악의 경우 인수할 권리가 생성 또는 추가될 수 있습니다.) 대금 납부 전 낙찰 받은 물건에 대해 등기부등본을 확인해 보는 것이 손실을 줄이는 방법입니다.

6. 재경매 와 기타사항

(1) 재경매는 낙찰자가 낙찰대금 납부하지 않은 경우 다시 시작되며 보증금은 경매 배당금에 귀속된다.

(2) 해당물건을 낙찰 받은 낙찰자는 재경매 시 해당물건에 대해 입찰에 참여 할 수 없다.

(3) 유찰로 인해 재경매가 이루어진 물건은 최초 감정가의 30%를 감액한 감정가로 경매가 시작된다.

7. 특별매각 조건

(1) 특별매각조건으로 입찰보증금으로 최고가 입찰가액의 20% 혹은 30% 납부해야 된다.

(신문 공고, 또는 경매계에 확인)

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2. 경매입찰

(1) 경매 입찰 전 경매물건에 대해 낙찰가를 예상하고(시세차익 및 인수권리 계산) 입찰을 해야하며 입찰 시 다수의 사람들이 몰려 입찰가를 예상 가격보다 높게 적는 경우가 발생합니다.

(2) 입찰 준비물은 도장, 신분증, 보증금(최저가격의 10%이상, 재입찰의 경우 20~30%)이며 입찰할 물건의 사건번호 주소를 확실히 숙지 후 잘못 기제 하여 타 물건에 입찰되지 않도록 합니다.

입찰보증금이 부족하여 낙찰이 안 되는 경우도 있으니 보증금 비율을 잘 알아보고 입찰하세요.

(3) 경매 입찰 시 입찰 취소되는 경우

1) 지정된 시간을 지나서 입찰하는 경우(1초라도 늦으면 안됨)

2) 입찰표를 잘못 기제 하는 경우(사건번호, 보증금, 입찰액, 물건번호 복수 기제)

3) 입찰 봉투에 법원이 정한 보증금 미만의 금액을 넣었을 경우(1원이라도 부족하면 취소됨,)

(4) 경매에 입찰을 했으나 낙찰자 보다 금액이 적어 2순의 금액을 적었을 경우

‘차순위 매수신고’ 신청을 하면 낙찰자가 낙찰 받은 물건의 인수를 거부 시 ‘차순위 매수신고’입찰자가 경매물건에 대해 낙찰을 받을 수 있습니다.(낙찰자는 입찰 포기 및 인수거부 시 보증금을 전혀 돌려받지 못합니다.)

(5) 낙찰 후 경매 취소되는 경우

1) 농지취득자격증명원 미제출시(보증금 미 반환)

2) 입찰절차상 중대한 하자 발생시

3) 입찰 목적물에 중대한 하자 발생한 경우

(6) 입찰 종료 후

1) 경매에 입찰을 했으나 낙찰 받지 못했을 경우 현장에서 보증금을 모두 돌려받을 수 있습니다.

   (단 차 순위 매수신고 입찰자는 보증금을 최고가매수인이 대금을 납부 후 돌려받을 수 있습니다.)

2) 낙찰자는 경매 담당자에(법원 경매장내) 가서 낙찰 확인 도장을 찍은 후 집으로 가시면 됩니다.

3) 일주일 후 낙찰허가가 떨어지는 것을 인터넷이나 경매계에서 확인 가능합니다.(별도 통보 없음)

   (대법원 법원경매정보 http://www.courtauction.go.kr )

4) 낙찰 허가가 떨어진 이후 일주일동안의 이의기간을 거쳐 낙찰 확정이 됩니다.

   (이의기간 중 이의가 접수되면 낙찰 확정이 늦어집니다.)

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1. 경매 입찰 준비방법

1. 물건조사(권리분석)

(1) 경매물건의 경우 무조건 시세보다 저렴하다고 경매에 참여하게 되면 오히려 시세보다 더 비싼 가격에 물건을 소유하게 되는 경우가 발생하기도 합니다.

이유는 낙찰 받더라도 소멸이 되지 않고 낙찰자에게 인수되는 권리가 있기 때문입니다.

(유치권, 예고등기, 지상권, 지역권, 전세권, 보전가등기, 가처분, 환매등기, 임차권등기, 대항력 갖춘 주택임차권 및 상가임차권)

(2) 말소기준권리

말소기준등기는 저당권등기와 근저당권등기, 압류등기, 가압류등기, 담보가등기, 경매개시결정등기 중에서 가장 앞선 날짜의 등기를 말소기준권리라고 하며 말소기준권리 이후 권리는 예외를 제외하고 인수하지 않고 모두 소멸되어 낙찰자가 인수하지 않는 권리를 말합니다.

말소기준등기일은 경매물건의 등기부등본상의 각종 권리의 소멸 기준이 되는 날이며, 말소기준등기일 이후에 들어온 세입자의 보증금이나 추가된 부채는 낙찰자에게 아무런 권리를 요구할 수 없습니다.

(3) 경매 입찰 할 물건이 있을 경우 현장조사 및 물건 실제 시가 및 주변 시세 등을 확인을 해야 혹시나 있을 낙찰 후 문제점을 예방할 수 있습니다.

(4) 경매 입찰기일의 일주일전 전까지 해당법원 경매계에 가면 해당물건에 대해 현황조사보고서 및 감정평가서의 사본도 함께 비치하여 누구나 열람 가능하도록 해두었습니다.(대법원경매 홈페이지  http://www.courtauction.go.kr  에도 첨부되어 있습니다)

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